El tristemente famoso valle de los condominios de Miami está casi lleno, gracias en gran medida a un constante flujo de dinero procedente de América Latina.

El último estudio sobre cuán habitados están los rascacielos construidos en el downtown durante el boom de la vivienda mostró que más del 90 por ciento de los condominios están ocupados. Luego que inversionistas latinoamericanos se hicieron de condominios a precios de ganga en medio de una ola de rascacielos en bancarrota, recurrieron a inquilinos locales para ocuparlos. Cuatro años después del comienzo de la locura de las compras, las unidades vacantes casi han desaparecido.

"Yo siempre animo a mis clientes a que traigan su chequera para el primer mes de alquiler", afirmó Lauren Popham, agente de Jeanne Baker Realty especializada en unidades de alquiler. "La demanda es mucho mayor que la oferta".

El estudio, hecho por la Autoridad de Desarrollo del Downtown de Miami (DDA), concluyó que el 93 por ciento de los casi 23,000 condominios construidos en el downtown de Miami después del 2002 están ocupados. De esos, alrededor de un tercio están ocupados a tiempo completo por sus propietarios, mientras que la mayoría sirven como apartamentos de alquiler.

Detrás de las estadísticas se advierte un cambio fundamental que permitió que el downtown de Miami se convirtiera en uno de los mercados de alquiler más calientes del sur de la Florida.

Los precios del boom, cuando los condominios más caros se vendían a $600 o más por pie cuadrado, hubieran exigido alquileres demasiado altos para que pudieran pagarlo personas que no fueran muy ricas. En lugar de eso, los inversionistas que los compraron esperaban venderlos por precios aún más altos a compradores futuros.

Aun con los precios de compra de $200 por pie cuadrado en el punto más profundo de la crisis de la vivienda, muchos de los condominios eran todavía demasiado caros para generar suficiente alquiler para cubrir los pagos a las asociaciones y la hipotecas de las unidades, explicó Craig Werley, de Focus Real Estate Advisors y autor del estudio de DDA. Pero, como la vasta mayoría de los inversionistas han pagado en efectivo por sus condominios del downtown, necesitan muchos menos ingresos por concepto de alquiler todos los meses para que las compras sean vistas como inversiones razonables, indicó Werley.

"El financiamiento tradicional no podría hacer viables estas compras", afirmó Werley, quien llevó a cabo el estudio conjuntamente con Goodkin Consulting. "Si se tiene una hipoteca por un condominio de $500,000, los costos mensuales estarían muy por encima de cualquier alquiler razonable".

No todos los condominios que se alquilan en el centro urbano de Miami dependen de inversiones en efectivo, y el estudio de DDA solamente cubre las unidades construidas durante la última década. Otros indicadores señalan que el downtown se convierte en un lugar cada vez más popular. La crisis no impidió que fueran abiertos una gran cantidad de centros comerciales, incluyendo el Midtown Miami, al norte del downtown, y el Mary Brickell Village, al sur. Los impuestos a los restaurantes han aumentado en un 77 por ciento dentro de los límites de la ciudad de Miami desde el 2005, en comparación con un aumento del 35 por ciento a nivel de condado.

Tyler Tejeda tiene que dar viajes de ida y vuelta al trabajo de casi una hora para poder pasar los fines de semana en Miami. Tejeda, de 24 años, reclutador de una firma de Fort Lauderdale, se mudó en agosto a un apartamento de Brickell Avenue a pesar de que su trabajo está a casi una hora de distancia. "Yo podría mudarme a Fort Lauderdale si quisiera", declaró Tejeda. "Pero yo prefiero pasar los fines de semana en Brickell. Me molesta menos tener que dar los viajes los días de trabajo que tener que venir a Miami los fines de semana".

Paul Riemer podría permitirse comprar su propio condominio, pero en lugar de eso el joven ejecutivo de seguros paga más de $2,000 al mes por un apartamento de un cuarto en el Icon, un lujoso complejo de condominios en Brickell Avenue.

"No me siento listo todavía para hacer una compra grande", aseguró Riemer, de 23 años, alegando que existe una brecha entre lo que él puede permitirse alquilar y lo que puede permitirse comprar. ¿Para qué dejar un apartamento de lujo para comprarse un condominio en otra parte con una hipoteca grande?

"Tengo el dinero para alquilar algo con comodidad", comentó Riemer. "No sé si podría comprar con la misma comodidad".

La tasa de ocupación del 93 por ciento en el último sondeo de los condominios de DDA identifica poco más de 1,000 unidades vacantes en un mercado de condominios que sirvió de símbolo de los excesos del sector de los bienes raíces en la Florida. El hecho marca una considerable mejoría sobre la tasa de ocupación del 65 por ciento del primero sondeo de DDA realizado cuatro años atrás, una cifra que en ese momento pareció sorprendentemente alta.

Eso fue en el 2008, en un momento en que las ventas de bienes raíces del sur de la Florida apenas empezaban a mostrar una recuperación. Pero los precios iban en sentido contrario, en una acelerada caída que ha durado cinco años, según el índice de la vivienda Case-Shiller. En ese momento, DDA vaciló en averiguar cuántas personas vivían en el downtown.

"Escuchábamos decir a todo el que pasaba: esos condominios están vacíos", afirmó la directora de DDA Alyce Robertson. "Nunca se sabe lo que van a ser las cifras. ¿De verdad estaban vacíos?"

Con un mercado de alquiler candente, el downtown de Miami se ha convertido en un lugar más caro para vivir. Mark McCann, dueño de la agencia Miami Apartment Locators, dijo que un apartamento de un cuarto en el área del downtown costaba unos $1,300 al mes hace unos años. "Ahora eso es casi imposible'', explicó. "Ahora tienden a costar entre $1,500 o $1,600. Hay mucha competencia por esas unidades. Había más oferta antes de la recesión".

El mercado de alquiler ha ayudado a abrir las puertas a una nueva generación de proyectos de condominios en el downtown, un renacimiento que muchos pensaban que tendría que esperar al menos una década después del desplome. Harvey Hernández dirige la compañía que vende unidades en Brickell House, un edificio de 46 cuentos que se planea en el 1300 Brickell Bay Drive. Sus vendedores hacen informes semanales sobre el mercado de apartamentos de alquiler, una estadística que puede ayudar al cierre de una unidad de $400 por pie cuadrado en el Brickell House.

"El mercado de unidades de alquiler influye mucho a los compradores. Es una opción excelente", aseguró Hernández. Miami "tiene alrededor de la mitad del inventario disponible para alquilar que tenía hace cuatro meses. Y, hace cuatro meses, era por lo menos la mitad de lo que había tenido cuatro meses antes".